Wohnungsübergabe: Mit einem Protokoll bist du auf der sicheren Seite

Egal, ob Ein- oder Auszug: Ein Wohnungsübergabeprotokoll sichert Mietende und Vermietende hinsichtlich möglicher Schäden an der Wohnung ab. Hier erfährst du, worauf du achten solltest.

Schlüsselübergabe für eine Wohnung. Foto: goodluz/fotolia.com
Bei der Schlüsselübergabe sollte auch ein Wohnungsübergabeprotokoll angefertigt werden. Foto: goodluz/fotolia.com

In einem Wohnungsübergabeprotokoll werden der Zustand der Wohnung, die Anzahl der Schlüssel und die Zählerstände dokumentiert. Auf diese Weise lassen sich Streitigkeiten zwischen Vermietende und Mietende vermeiden, denn beide Parteien sind bei der Wohnungsübergabe anwesend und nehmen alle Schäden und Mängel gemeinsam in das Protokoll auf. Rechtliche Vorgaben gibt es dafür nicht. Es ist jedoch ratsam, sowohl beim Auszug aus der alten Wohnung als auch beim Einzug in die neue Bleibe jeweils ein Protokoll anzufertigen, um in Sachen Mietkaution auf der sicheren Seite zu sein. Hier erfährst du, wie du die Wohnungsübergabe am besten protokollierst.

So läuft die Wohnungsübergabe ab

Anwesende Personen

Sobald der Einzugstag feststeht, sollten Vermieter und Mieter einen Termin für die Wohnungsübergabe festlegen. Wer nicht persönlich erscheinen kann, hat die Möglichkeit, einen bevollmächtigten Dritten zu dem Termin zu schicken. Optional können weitere Personen an der Wohnungsübergabe teilnehmen, beispielsweise eine neutrale, sachverständige Person, die die Wohnung auf etwaige Mängel überprüft.

Zustand der Wohnung

Grundsätzlich muss jede Wohnung besenrein übergeben werden. Ausnahmen bilden Mietverträge, in denen festgehalten ist, dass die Wohnung „sorgfältig gereinigt“ oder in einem „sauberen Zustand“ übergeben werden muss. In diesen Fällen ist eine aufwendigere Reinigung notwendig.

Als besenrein gilt eine Wohnung, wenn:

  • die Räume ausgefegt,
  • Teppichböden gesaugt,
  • Spinnweben in Wohn-, Keller- und Dachräumen entfernt,
  • Fenster von groben Verschmutzungen befreit,
  • Kalkablagerungen in Küche und Bad beseitigt und
  • Essensreste und Lebensmittel aus der Küche und dem Kühlschrank entfernt worden sind.

Darüber hinaus ist der Mieter verpflichtet, Schäden zu beheben, die er selbst verursacht hat. Renovieren muss er die Wohnung nur, wenn im Mietvertrag eine gültige Renovierungsklausel vermerkt ist.

Ablauf der Übergabe

Bei der Wohnungsübergabe begehen Mieter und Vermieter gemeinsam jeden Raum und vermerken etwaige Schäden, die Anzahl übergebener Schlüssel sowie die Zählerstände in einem Wohnungsübergabeprotokoll.

Was ist ein Wohnungsübergabeprotokoll?

Das Wohnungsübergabeprotokoll ist eine Bestandsaufnahme der Wohnung zum Übergabezeitpunkt. Sowohl Vermieter als auch Mieter dürfen es anfertigen. Idealerweise sprechen sie das vorher ab. Es schützt beide Parteien vor nachträglichen Forderungen, da in diesem Dokument vermerkt wird, welche Schäden zum Zeitpunkt der Wohnungsübergabe vorlagen und welche nicht.

Unterzeichnung eines Wohnungsübergabeprotokolls. Foto: geralt/pixabay.com
Mieter und Vermieter unterzeichnen das Wohnungsübergabeprotokoll. Foto: geralt/pixabay.com

Sollten beispielsweise Flecken an den Wänden, Kratzer im Fußboden oder undichte Fenster auffallen, dienen Fotos als Beweissicherung. Bei Tageslicht sind Schäden und Mängel am leichtesten zu erkennen. Am Ende setzen beide Parteien ihre Unterschrift unter das Dokument und erhalten je eine Ausgabe davon.

Der Inhalt: Was sollte ins Protokoll?

Ins Protokoll kommen alle relevanten Daten über Vermieter, Mieter und die Wohnung. Es gibt keine rechtlichen Vorgaben, wie das Protokoll aussehen muss. Es ist jedoch sinnvoll, folgende Daten zu protokollieren:

  • Adresse der anwesenden Personen
  • Wohnungsanschrift
  • Datum der Übergabe und des Ein- bzw. Auszugs
  • Datum der letzten Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten
  • Sämtliche Zählerstände (Wasser, Heizung, Strom) sowie den Heizölstand, sofern vorhanden
  • Schlüsselanzahl: Wohnungsschlüssel, Haustürschlüssel, Kellerschlüssel, Briefkastenschlüssel
  • Detaillierte Angabe aller Mängel, die bei der Übergabe festgestellt wurden, pro Raum (Fotodokumentation)
  • Funktionsfähigkeit der Elektrogeräte sowie der Wasserhähne und der Toilettenspülung
  • Zustand der Fenster und Türen
  • Zustand und Sauberkeit der Räume
  • Absprachen über anstehende Renovierungsarbeiten

Stoßen die Parteien bei der Wohnungsübergabe auf keinerlei Mängel, sollten sie auch das im Protokoll vermerken.

Der beste Zeitpunkt für die Wohnungsübergabe

Die Wohnungsübergabe findet idealerweise beim Ein- oder Auszug statt. Hierfür sollte die Wohnung komplett leer sein. Nur so lassen sich die Wände und Fußböden richtig beurteilen. Falls Renovierungsarbeiten anstehen, sollten Mieter und Vermieter mit der Wohnungsübergabe warten, bis diese abgeschlossen sind.

Was tun, wenn Schlüssel fehlen oder Schäden entdeckt werden?

Falls ein Schlüssel fehlt, ist in vielen Fällen der Austausch der Schließanlage notwendig. Andernfalls könnten Dritte den Schlüssel missbräuchlich verwenden. Die Kosten trägt der Mieter, da er für den Schlüsselverlust verantwortlich ist. Dies ist auch der Fall, wenn er bereits einen Ersatzschlüssel angefertigt hat.

Hat der Mieter Schäden an der Wohnung verursacht, ist er dazu verpflichtet, diese zu beheben. Dazu zählen beispielsweise Rotweinflecken im Teppich, Brandspuren oder Biss- und Kratzspuren von Haustieren. Einen Abwägungsspielraum gibt es allerdings bei gewöhnlichen Gebrauchsspuren und Abnutzungserscheinungen: Gehen Abnutzungen nicht über ein normales Maß hinaus, ist die Behebung Sache des Vermieters.

Stellen neu einziehende Mieter bei der Wohnungsübergabe Mängel fest, muss der Vermieter sie beheben und für die Kosten aufkommen. Wichtig ist, dass diese Mängel im Wohnungsübergabeprotokoll dokumentiert werden. Andernfalls könnte der Vermieter behaupten, der neue Mieter hätte sie selbst verursacht.

Schaden übersehen – was jetzt?

Manchmal werden Mängel bei der Wohnungsübergabe übersehen und folglich nicht im Protokoll dokumentiert. Handelt es sich um offensichtliche Schäden, gilt das Übergabeprotokoll: Mieter können deswegen also nicht die Miete mindern und Vermieter dürfen im Nachhinein keinen Schadensersatz fordern. Daher gilt für beide Parteien: Achte auf kleinste Details und lasse alle Kratzer, Brandlöcher, Risse oder lose Tapeten ins Protokoll aufnehmen. Sicher ist sicher!

So handeln Mietende und Vermietende bei verdeckten Mängeln richtig

Bei schwer identifizierbaren Schäden gibt es Ausnahmen. Fällt einer Partei nach der Wohnungsübergabe beispielsweise eine defekte Telefondose, ein überstrichener Schimmelbefall oder defekte Leitungen auf, sollte sie die jeweils andere Partei umgehend in Kenntnis setzen. Anschließend gilt es, diese Mängel nachträglich ins Protokoll aufzunehmen. Stellt sich eine Partei stur, hilft meist nur das Einschalten eines Rechtsbeistands. Falls ein Schaden arglistig und vorsätzlich verschwiegen wurde, ist das Protokoll rechtlich anfechtbar.

Amelie Hanke

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