Versteuern von Mieteinnahmen: Deutschland und Österreich

Gewinne, die bei der Vermietung von Immobilien erbracht werden, sind steuerpflichtig. Das gilt sowohl in Deutschland als auch in Österreich. Dennoch gibt es bei der Versteuerung von Mieteinnahmen ein paar Unterschiede zwischen den beiden Ländern.

Vermietung durch Privatpersonen

In Deutschland müssen Privatpersonen laut Einkommensteuergesetz ihre Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als Einkommen versteuern. Festzuhalten sind sie in der Anlage V der Steuererklärung. Mieteinnahmen sind beispielsweise Einkünfte aus der Vermietung einer Immobilie oder einer Wohnung in der eigenen Immobilie. Jährliche Mieteinnahmen von weniger als 520 Euro müssen nicht versteuert werden. Daneben gilt der allgemeine Grundfreibetrag, der sich auf alle Einkunftsarten bezieht. Liegt ein Vermieter mit seinem gesamten Einkommen über dem Grundfreibetrag, sind seine Einnahmen zu versteuern.

Auch in Österreich sind Einnahmen aus privater Vermietung zu versteuern. Hier gilt die Regel, dass Einkünfte, die höher als 730 Euro im Jahr sind, mit dem individuellen Einkommenssteuersatz versteuert werden müssen.

Grundsätzlich fallen unter die Mieteinnahmen die Miete selbst und die Neben- beziehungsweise Betriebskosten. Die Einkünfte errechnen sich aus den Mieteinnahmen abzüglich der Abschreibungen und den Schuldzinsen. Weiterhin von der Steuer abzusetzen sind unter anderem laufende Reparatur- und Instandhaltungskosten oder Hausverwaltungskosten. Der zu versteuernde Betrag ergibt sich, indem von den Mieteinnahmen die Abschreibungen, Zinsen und weitere gewinnmindernde Positionen abgezogen werden.

Gewinnmindernde Kosten: Abschreibung bei Vermietung und Verpachtung

Durch die Abschreibung kann ein Teil der Anschaffungskosten einer Immobilie über Jahre von der Steuer abgesetzt werden. Abgeschrieben wird nur der Wert des Gebäudes, nicht der des Grundstücks.

Deutschland:

Zwei Prozent der Anschaffungskosten können über 50 Jahre abgesetzt werden, wenn das Gebäude nach 1924 errichtet wurde. Wurde es 1924 oder davor gebaut, können 2,5 Prozent über 40 Jahre steuerlich geltend gemacht werden. Auch wenn eine Immobilie bereits abgesetzt wurde, muss ein Käufer erneut mit der Abschreibung beginnen. Das Jahr des Kaufes ist Startzeitpunkt der Abschreibung und wird anteilig verrechnet.

Österreich:

Vor 1915 fertiggestellte Miethäuser können mit einem Satz von zwei Prozent abgeschrieben werden. Ansonsten sind die Anschaffungskosten 66,6 Jahre lang mit 1,5 Prozent abzuschreiben. Wird durch einen Gutachter eine kürzere Nutzungsdauer ermittelt, kann gegebenenfalls ein höherer Prozentsatz angewandt werden.

Gewinnmindernde Kosten: Zinsen

Wurde zur Finanzierung der Immobilie ein Darlehen aufgenommen, können die dafür aufkommenden Zinskosten steuerlich geltend gemacht werden. Die Tilgungsbeträge sind nicht steuerlich abzusetzen.

Gewinnmindernde Kosten: Werbungskosten

Werbungskosten sind Aufwendungen, die beispielsweise bei Instandhaltung der Immobilie entstehen.

Deutschland:

Reparaturkosten können im Jahr der Entstehung abgesetzt werden. Weitere gewinnmindernde Werbungskosten sind unter anderem Kosten für die Hausverwaltung oder Einstellung von Inseraten. Hat jemand sicher vor, eine Immobilie zu vermieten, können bereits vor der Vermietung die Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Dazu wird ein vorbehaltlicher Steuerbescheid ausgestellt.

Österreich:

Ausgaben für einfache Reparaturen können teilweise direkt abgesetzt werden, während Aufwendungen für größere Instandhaltungsarbeiten 15 Jahre lang abzuschreiben sind. Auch Kosten für eine Rechtsberatung oder die Beauftragung eines Maklers zählen zu den Werbungskosten und können im Entstehungsjahr abgesetzt werden.

Regelungen zur Umsatzsteuer

Deutschland:

Wird Wohnraum privat vermietet, ist keine Umsatzsteuer zu berechnen. Vermieten Privatpersonen Gewerberäume, können sie entscheiden, ob sie als Gewerbetreibender gesehen werden möchten. Das bedeutet, dass die Vermietung von Gewerberaum auf lange Sicht mit oder ohne Umsatzsteuer erfolgen kann, wenn der Mieter selbst umsatzsteuerpflichtige Leistungen erbringt oder nur fünf Prozent seiner Leistungen nicht der Umsatzsteuer unterliegen. Wird die gewerbliche Immobilie mit Umsatzsteuer vermietet, ist dies im Mietvertrag festzuhalten. In diesem Fall kann der Vermieter die anfallende Mehrwertsteuer zum Beispiel für Renovierungsarbeiten in der Umsatzsteuervoranmeldung geltend machen.

Österreich:

Erzielt ein Vermieter bis zu 30.000 Euro Umsatz im Jahr, kann er sich aussuchen, ob die Umsatzsteuer verrechnet werden soll. Zehn Prozent Umsatzsteuer sind dagegen bei Wohnimmobilien zu berechnen, wenn der jährliche Umsatz des Vermieters 30.000 Euro übersteigt. Vorteil für den Vermieter dabei ist, dass er Zahlungen für Reparaturen als Vorsteuerabzug geltend machen kann. Folglich kann die Abführung der Umsatzsteuer auch für Vermieter mit einem Umsatz unter 30.000 Euro sinnvoll sein, wenn sie hohe Instandhaltungsausgaben haben.

Auch Vermieter von Gewerberaum können festlegen, ob die Umsatzsteuer zu verrechnen ist.  Ausnahme ist ein Mietvertrag mit Banken oder Ärzten, der ohne diese Option abgewickelt wird, da diese Mieter selbst nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt sind. Die Umsatzsteuer beträgt bei der Vermietung von Gewerbeimmobilien 20 Prozent. Werden Räume kurzfristig an Touristen vermietet, liegt der Steuersatz bei 13 Prozent.  

Ab wann gilt eine Vermietertätigkeit als gewerblich?

Ist ein Vermieter gewerblich tätig, hat dies Auswirkungen auf seine Steuerlast. Es gilt festzustellen, ab wann eine solche Tätigkeit vorliegt.

Deutschland:

Veräußern Vermieter in fünf Jahren mehr als drei Objekte, die sie selbst erst gekauft haben, werden sie den Gewerbetreibenden zugeordnet. Gewerbliche Vermieter müssen zusätzlich Gewerbesteuer an die Gemeinden zahlen. Hinzu kommt, dass bereits steuerlich geltend gemachte Abschreibungen wieder auf den Gewinn gerechnet werden, wodurch sich die Steuerlast erhöht.

Österreich:

In Österreich gibt es keine konkrete Grenze, die eine gewerbliche Tätigkeit festsetzt. Generell sind auch regelmäßige Verkäufe von kürzlich erworbenen Immobilien ein Indiz. Zudem wird die Vermietung von Ferienwohnungen als gewerblich eingestuft, wenn mehr als zehn Betten zur Verfügung stehen und Vermieter weitere Leistungen wie Reinigung oder Verpflegung anbieten. Dafür ist der genannte Umsatzsteuer-Satz von 13 Prozent zu verrechnen.

Ist Unterstützung durch einen Steuerberater sinnvoll?

Ob in Deutschland oder Österreich, bei der Versteuerung von Mieteinnahmen gibt es einiges zu beachten. Ein Steuerberater unterstützt Vermieter bei der Steuererklärung, etwa bei der Verrechnung von Werbungskosten oder Abschreibungen. Es bieten sich viele Gestaltungsmöglichkeiten, um Steuern zu sparen. Steuerberater zeigen Optionen zur Steueroptimierung und -entlastung auf. Möchten Vermieter Steuervorteile erzielen, kann deshalb eine professionelle Beratung sinnvoll sein.  

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