Hausbau – diese Kosten kommen auf dich zu

Wenn du dir den Traum vom Eigenheim erfüllen möchtest, solltest du zuerst deine finanziellen Möglichkeiten überdenken. Am Anfang der Planungsphase steht die Finanzierung. Diese betrifft nicht nur die Kosten für den Grundstückskauf und den Hausbau: Kaufnebenkosten wie Notargebühren, Steuern und Versicherungen kommen zum Kaufpreis hinzu.

Finanzierung des Hausbaus

Am einfachsten lässt sich der Hausbau mit genügend Eigenkapital umsetzen. Wie hoch der Prozentsatz des Eigenkapitals an der Kreditsumme sein sollte, hängt von der Immobilie und der Finanzierungsart ab. Als Faustregel gilt, dass man 20 Prozent der Kreditsumme als Eigenkapital angespart haben sollte. Des Weiteren spielt das regelmäßige monatliche Einkommen eine große Rolle für die Immobilienfinanzierung. Schließlich möchte die Bank sichergehen, dass du den aufgenommenen Kredit auch abbezahlen kannst.

Jede Bank bietet Finanzierungsmodelle zu unterschiedlichen Konditionen an. Einen guten Überblick kann dir ein unabhängiger Vermittler bieten, der verschiedene Kreditinstitute vertritt. Er stellt dir mehrere Alternativen vor und berechnet auch die maximale Höhe der monatlichen Raten, die du stemmen kannst. Die Provision für die Kreditvermittlung und Beratung erhält er von dem Kreditunternehmen, für das du dich entscheidest, sodass dir keine direkten Kosten für die Beratung entstehen.

Auch bei der Zinsbindung gibt es Unterschiede. Sind die Bauzinsen niedrig und du möchtest den Kredit über eine lange Zeit abbezahlen, ist eine möglichst lange Bindung sinnvoll. Wenn du allerdings den Kredit durch hohe Raten schnell tilgen kannst, empfiehlt sich eine kürzere Zinsbindung. Der Zinssatz ist bei der kürzeren Laufzeit niedriger und das gesamte Darlehen günstiger.

Kläre im Vorfeld mit dem Bankberater ab, ob eine Sondertilgung während der Kreditlaufzeit möglich ist. Falls dir eines Tages beispielsweise durch eine Gehaltserhöhung oder ein Erbe mehr Geld zur Verfügung steht als gedacht, kannst du deinen Kredit mithilfe von Sondertilgungen schneller abzahlen.

Die Möglichkeit einer kostenlosen Ratenanpassung während der Kreditlaufzeit ist hingegen sinnvoll für den Fall, dass unvorhergesehene Ausgaben dein Budget schmälern. Sowohl Sondertilgungen als auch Ratenanpassungen müssen im Finanzierungsvertrag festgehalten werden.

Mit den Angeboten vom Vermittler geht es anschließend zur Hausbank. Manchmal bekommen langjährige und zuverlässige Kunden hier ein besseres Angebot. Lass dich aber in keinem Fall zu einer Unterschrift drängen. Wenn du alle Verträge genau durchgelesen und bei Fragen nachgehakt hast, solltest du das beste Angebot unterschreiben.

Kosten für den Grundstückskauf

Neben den Kosten für das Grundstück und die Finanzierung fallen auch Kosten für den Grundstückskauf an. Denn: Hast du ein passendes Grundstück für dein Bauvorhaben gefunden, führt dich der nächste Weg zum Notar. Der Notar setzt den Kaufvertrag auf und veranlasst die Eintragung des neuen Besitzers ins Grundbuch. Sobald dein Name im Grundbuch vermerkt ist, bist du offiziell Eigentümer. Dieser Vorgang kostet dich rund zwei Prozent der Kaufsumme.

Leider waren das noch nicht alle Kosten, die auf dich zukommen. Hast du zum Beispiel einen Makler engagiert, fällt bei erfolgreicher Grundstücksvermittlung eine Provision an. Diese solltest du im Vorfeld mit dem Immobilienmakler aushandeln und vertraglich festhalten. Weitere Kosten entstehen, wenn vor Baubeginn noch ein Bodengutachten erstellt werden muss. Informiere dich deshalb vor dem Kauf, ob es Informationen zu Bodenverunreinigungen gibt.

Zum Schluss kommt noch die Grunderwerbssteuer auf den Kaufpreis. Die Steuer ist in jedem Bundesland unterschiedlich hoch und liegt zwischen 3,5 Prozent in Bayern und 6,5 Prozent in Thüringen. Weitere Nebenkosten rund um den Eigentumserwerb listet diese Checkliste des Verbands Privater Bauherren e.V auf.

Der Hausbau – gut versichert!

Wer ein Haus neu baut, sollte sein Eigentum gut versichern. Folgende Versicherungen eignen sich für Bauherren:

• Bauleistungsversicherung: Sie deckt Schäden am Bau durch Überflutungen, Stürme, einen Dacheinsturz oder Vandalismus ab.
• Bauherrenhaftpflichtversicherung: Diese Versicherung zahlt bei Schäden an Dritten auf der Baustelle. Sie springt ein, wenn beispielsweise Kinder trotz Absperrung in den Rohbau gehen und dort ein Unfall passiert. Hast du bereits eine Privathaftpflichtversicherung, solltest du dich erkundigen, ob die Bauherrenhaftpflicht darin enthalten ist.
• Bauhelferversicherung: Sollen Freunde und Verwandte beim Hausbau mithelfen, solltest du diese gegen Unfälle auf der Baustelle versichern. Je nach Umfang der Tätigkeiten müssen die Helfer außerdem bei der Berufsgenossenschaft gemeldet werden.
• Die Baufertigstellungsversicherung schützt dich als Vertragspartner, wenn die Baufirma in eine finanzielle Schieflage gerät. Als Alternative kann die Baufirma dir eine Vertragserfüllungsbürgschaft einer Bank vorlegen. Die Bürgschaft deckt den Konkurs beziehungsweise die Zahlungsunfähigkeit der Baufirma ab und zahlt bei Gewährleistungsschäden innerhalb der ersten fünf Jahre nach Fertigstellung. Jeder Bauherr sollte auf diese Bürgschaft bestehen, um das Projekt „Eigenheim“ finanziell abzusichern.
• Die Wohngebäudeversicherung setzt sich aus unterschiedlichen Leistungen zusammen:
  ­  – Die Feuerversicherung deckt Schäden durch Brand, Blitzeinschlag und Explosionen ab.
  ­  – Die Leitungswasserversicherung zahlt bei Schäden durch Frost, Rohrbruch und Wasser.
  ­  – Die Sturmversicherung ersetzt Schäden durch Sturm und Hagel.
• Häufig ist auch die Feuerrohbauversicherung ein Teil der Wohngebäudeversicherung. Sie schützt den Rohbau vor Brandschäden oder wenn der Blitz einschlägt. Lasse dich hier vom Fachmann genau beraten.
• Eine Rechtschutzversicherung ist nicht unbedingt nötig, kann aber hilfreich sein, wenn es zu Streitigkeiten mit der Baufirma kommt.
• Wenn der Bau fertig ist und du dein Haus eingerichtet hast, solltest du eine Hausratversicherung abschließen. Diese sichert alle beweglichen Güter im Haus gegen Brand-, Wasser- oder Einbruchschäden ab.

Die Baukosten

Endlich geht es los: die Finanzierung steht, du hast ein Grundstück und einen Baupartner. Hoffentlich hast du dir über dein zukünftiges Heim bereits Gedanken gemacht, denn die größten Kosten entstehen mit Sicherheit beim Hausbau selbst. Überlege dir genau, welche Ausstattungsmerkmale du brauchst und auf welche du verzichten kannst, denn Leistungsumfang, Ausstattung und Bauweise entscheiden über die Höhe der Baukosten. Bevor du den Vertrag mit deinem Baupartner unterschreibst, lass dir alle Fachbegriffe, Normen und Formulierungen, die unklar sind, erklären. Ist der Preis für Architekt, Statiker, Bauleiter und für die Abnahme und Kontrolle der Baustelle bereits im Vertrag enthalten? Das solltest du klären, denn als unerfahrene Bauherren tappen hier oft in eine Kostenfalle.

Der Bauvertrag

• Achte darauf, dass verbindliche Fristen – vor allem, was den Bauzeitraum angeht – gesetzt werden. Eventuell können hier Vertragsstrafen vereinbart werden. Nur so kannst du sichergehen, dass dein Traumhaus mit Sicherheit zum vereinbarten Termin fertig wird.
• Lasse dir noch vor Baubeginn eine Kopie der Unterlagen und Baupläne aushändigen. Nur mit allen Berechnungen und der Leistungsbeschreibung kannst du während der Bauphase den Fortschritt kontrollieren.
• Vereinbare einen Zahlungsplan, bei dem die Ratenhöhe immer dem tatsächlichen Wert des Baustandes entspricht. Die letzte Rate solltest du erst nach der Bauabnahme beziehungsweise nach vollständiger Fertigstellung und Mängelbeseitigung bezahlen.

Bevor du den Bauvertrag unterschreibst, solltest du ihn von einem Fachmann der Branche überprüfen lassen. Notiere Kleinigkeiten und Extrawünsche genau, damit du sie im Bauvertrag ergänzen lassen kannst. So vermeidest du, dass später Streit und teure Nachzahlungen auf dich zukommen.

Um Geld einzusparen, kannst du dir für einen energieeffizienten Hausbau Zuschüsse vom Staat holen. Unter anderem werden Erdwärmepumpen und Photovoltaikanlagen von der Kreditanstalt für Wiederaufbau, kurz KfW, gefördert. Weitere Infos hierzu findest du auf der Seite der KfW.

Wie geht es weiter mit dem Hausbau?

Nun, da du dich mit den Kosten des Hausbaus und mit deinem Budget auseinandergesetzt hast, bist du in der Lage, eine fundierte Entscheidung für oder gegen das Vorhaben zu treffen. Gibt es grünes Licht, kannst du dich bei hausbaukurs.de über die einzelnen Schritte des Hausbaus informieren. In diesem Online-Kurs gibt ein Bauherr mit der Hilfe eines Bauingenieurs, eines Fachanwalts für Baurecht und eines Baufi-Experten Hilfestellung zu diesem komplexen Thema.