Diese Bauunterlagen solltest du beim Hausbau einfordern

Für den Bau eines Eigenheims sind viele Absprachen mit Handwerkern, Dienstleistern und Gutachtern nötig. Um nicht den Überblick zu verlieren, müssen sie in schriftlichen Dokumenten festgehalten werden. Hier erfährst du, welche Bauunterlagen du bei deinem Bauunternehmen einfordern solltest und wie du sie am besten verwahrst.

Bauunterlagen auf einem Stapel. Foto: smolaw11/stock.adobe.com
Bauherren sollten alle wichtigen Bauunterlagen einfordern. Foto: smolaw11/stock.adobe.com

Regelungen im Bauvertragsrecht

Im Jahr 2018 wurde eine große Änderung am Bauvertragsrecht vorgenommen. Der Hintergrund war, dass viele Bauherren nicht die nötige Einsicht in die Bauunterlagen bekommen hatten, um den Überblick zu behalten. Oft wurden nicht alle wichtigen Dokumente vorgelegt. Gerade “Häuslebauern”, die wenig Erfahrung mit dem Baurecht haben, ist dieser Umstand häufig auf die Füße gefallen. Sie haben dann kostspielige Nachverhandlungen am Bauvertrag führen müssen.

Damit mehr Klarheit herrscht und der Verbraucherschutz gestärkt wird, trat am 1. Januar 2018 das neue Bauvertragsrecht in Kraft. Damit stärkt der Gesetzgeber vor allem Bauherren. Er regelt damit genau, welche Unterlagen Bauherren vorgelegt bekommen müssen, bevor ein Vertrag unterzeichnet wird. Damit stärkt das neue Bauvertragsrecht deine Verhandlungsposition. Gerade unbedarfte Bauherren hatten vorher oft das Nachsehen: Ihnen fehlten wichtige Informationen über das Bauvorhaben. Das führte dann zu hohen Folgekosten, weil die nötigen Maßnahmen durch das ursprüngliche Vertragswerk nicht abgedeckt waren.

Neuregelungen im Bauvertragsrecht

Die Änderungen im Bauvertragsrecht sind weitreichend. Im Folgenden beschreiben wir die wichtigsten Änderungen.

Neue Vertragsform: Verbraucherbauvertrag

Zu den wichtigsten Änderungen im Bauvertragsrecht gehört die Einführung eines neuen Vertragstyps. Dieser wird Verbraucherbauvertrag genannt. Dieser Vertragstyp umfasst genaue Regelungen bezüglich der Baubeschreibung. Bauunternehmen sind damit verpflichtet, eine Beschreibung der Baumaßnahmen in Textform bereitzustellen. Diese Beschreibung muss rechtzeitig vor Vertragsschluss vorliegen.

Bauvertrag unterzeichnen. Foto: Antonioguillem/fotolia.com
Der Verbraucherbauvertrag reguliert die Baubeschreibung. Foto: Antonioguillem/fotolia.com

Zudem formuliert das Gesetz konkrete Anforderungen an die Baubeschreibung. Diese Informationen müssen Bauunternehmen liefern:

  • Dauer der Baumaßnahmen
  • Zeitpunkt der Fertigstellung
  • Beschreibung des Bauvorhabens
  • Beschreibung der Baukonstruktion
  • Beschreibung der angebotenen Leistungen

Damit hast du als Bauherr einen besseren Überblick über das Vorhaben.

Anordnungsrecht

Das Anordnungsrecht wurde ebenfalls geändert. Damit hast du auch nach Vertragsschluss das Recht, Änderungen am Bauvorhaben zu verlangen. Der Bauunternehmer muss dann ein Nachtragsangebot vorlegen. Wenn ihr euch nicht einig werdet, hast du die Möglichkeit, die Änderung anzuordnen. Der Bauunternehmer muss sie dann umsetzen, außer er weist nach, dass die Umsetzung unzumutbar ist (z. B. weil sie die Statik gefährdet).

Diese Änderung stärkt zwar deine Position als Bauherr, sie birgt allerdings Konfliktpotenzial. Versuche daher, alle Anforderungen an den Bau schon vor Vertragsabschluss zu kennen. So vermeidest du Verzögerungen im Bau und Streit mit dem Bauunternehmer.

Kündigungs- und Widerrufsrecht

Weitere Neuerungen gibt es im Bereich des Kündigungsrechtes. Vorher war nicht eindeutig geregelt, ob ein Bauunternehmer ein Kündigungsrecht hat. Nun wurde das Kündigungsrecht auf die Unternehmer ausgeweitet – mit der Einschränkung, dass ein wichtiger Kündigungsgrund vorliegen muss. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn die Fortführung des Vertrages nicht mehr “zumutbar” ist. Genauer ist dieser Aspekt nicht definiert.

Neben dem Kündigungsrecht wurde auch das Widerrufsrecht eingeführt. Das Widerrufsrecht galt bislang nur für kleinere Bauvorhaben. Mit der Novelle gilt nun auch für Neubauten und größere Bauvorhaben ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Weist das Bauunternehmen nicht auf die Möglichkeit zum Widerruf hin, verlängert sich die Frist. Allerdings bedeutet der Widerruf nicht, dass du nichts bezahlen musst. Trittst du von einem Vertrag zurück, musst du die bis dahin entstandenen Kosten tragen.

Abschlagszahlungen

Die neuen Bestimmungen im Bauvertragsrecht regeln auch die Abschlagszahlung: Ihre Höhe orientiert sich nun an dem Wert der erbrachten Leistungen. Die vorherige Regelung war etwas schwammig formuliert und führte zu Auseinandersetzungen zwischen Bauunternehmen und Auftraggebern. Zudem wird die Abschlagszahlung auf 90 Prozent der gesamten vereinbarten Vergütung begrenzt.

Der Grund ist folgender: Der Unternehmer ist nach § 650m Abs. 2 und 3 BGB verpflichtet, dem Verbraucher bei einem Vertrag über die Errichtung oder den Umbau eines Hauses eine Sicherheit von fünf Prozent der Gesamtvergütung einzuräumen. Diese Sicherheit muss der Unternehmer entweder von der ersten Abschlagsrechnung abziehen oder als Sicherheitsbürgschaft hinterlegen. Erst, wenn keine Gewährleistungsansprüche mehr bestehen, wird der Betrag beglichen. Gemäß VOB (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen) enden die Gewährleistungsansprüche nach vier Jahren, gemäß BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) nach fünf Jahren.

Die übrigen fünf Prozent der vereinbarten Vergütung müssen Verbraucher nach Fertigstellung und Abnahme leisten. Falls allerdings am Bauwerk Mängel bestehen, dürfen sie bei der Abnahme von der Schlussrate die doppelten Kosten für die Beseitigung der Mängel einbehalten (Druckzuschlag nach § 641 III BGB). So kann der Verbraucher genug Druck auf den Bauunternehmer ausüben, damit dieser die Mängel schnell beseitigt.

Die Höhe der Abschlagszahlungen richtet sich nach dem Wert der erbrachten Leistungen. Foto: nattanan23/pixabay.com
Die Abschlagszahlungen richten sich nach dem Wert der erbrachten Leistungen. Foto: nattanan23/pixabay.com

Materialmängel

Anders als vorher liegen Mängel am Baumaterial nun in der Verantwortung der Lieferanten. Sie müssen die Kosten für den Aus- und Umbau tragen, wenn das Material Mängel aufweist. Vorher hafteten hierfür die Bauunternehmen.

Wichtige Bauunterlagen

Die Neuregelung des Bauvertragsrechts verpflichtet Baufirmen dazu, alle Dokumente, die für Nachweise gegenüber Banken und Behörden benötigt werden, an ihre Auftraggeber auszuhändigen. Dabei handelt es sich um Unterlagen, die beispielsweise für Banken und Behörden wichtig sind:

  • Unterlagen über die Erhaltung der Bauordnung
  • Nachweise über die Einhaltung der Energieeinsparverordnung und des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes
  • Dokumente, die für eine Förderung durch die KfW benötigt werden
  • Nachweise über Bauplanung und -durchführung für andere Förderer

Diese Bauunterlagen brauchst du vor dem Hausbau

Bauunternehmen müssen nicht alle Unterlagen, die dir im Vorfeld einen Überblick geben, aushändigen. Deshalb solltest du dir gut überlegen, welche Dokumente du dir ansehen möchtest, bevor der Vertrag geschlossen wird und die Aushändigung vertraglich vereinbaren.

Um dich vor bösen Überraschungen zu schützen, solltest du dir folgende Unterlagen geben lassen:

  • Baugenehmigung bzw. Baufreistellungsunterlagen
  • Positionspläne und Statik-Berechnungen
  • Wärmeschutznachweis, Wärmebedarfsausweis
  • evtl. energetische Sondernachweise (bei Förderung durch KfW o. Ä.)
  • Schallschutznachweise (insb. für Doppel- und Reihenhäuser)
  • Lüftungskonzept
  • Bauausführungspläne
  • weitere Planungsunterlagen, wenn dein Haus in speziellen Bauweisen errichtet wird (z.B. Weiße Wanne gegen Bondenfeuchte, Holzbau)

Falls du selbst wenig Expertise in Baufragen hast, solltest du die Unterlagen von einem Sachverständigen prüfen lassen. So gehst du sicher, dass alles seine Richtigkeit hat.

Diese Unterlagen sind nach Fertigstellung fällig

Ist das Bauvorhaben abgeschlossen, muss dir die Baufirma alle wichtigen Unterlagen geben. Diese solltest du in einem Ordner sammeln, sodass du bei Bedarf alle erforderlichen Nachweise erbringen kannst. Dazu zählen:

  • Statische Prüfberichte sowie bautechnische Nachweise nach Landesrecht
  • Installationspläne (Kabel, Rohre, sonstige technische Ausrüstung)
  • Nachweise über die Qualität der Baumaterialien
  • Prüfzeugnisse bzw. Zulassungen (z. B. für Wärmedämmung, Ofen, Lüftung)
  • Schornsteinfeger-Abnahmeschein
  • Bedienungsanleitungen und Garantiekarten aller technischen Geräte

Gegebenenfalls fordert das Landesrecht auch folgende Unterlagen:

  • Abnahmebericht eines Prüfingenieurs
  • Gewährsbescheinigung
  • Gebrauchsabnahmeschein der Bauaufsicht

Wie lange muss ich die Unterlagen aufheben?

Wie du aus den obigen Listen entnehmen kannst, umfasst eine vollständige Baudokumentation viele Unterlagen. Doch keine Sorge: Nicht alle Dokumente musst du bis ans Ende der Zeit aufbewahren. Die Rechnungen der ausführenden Firmen solltest du mindestens fünf Jahre lang aufheben, denn nur so kannst du im Ernstfall deinen Anspruch auf Gewährleistung nachweisen.

Ordner mit Bauunterlagen. Foto: vargazs/pixabay.com
Bewahre deine Bauunterlagen übersichtlich in Ordnern auf. Foto: vargazs/pixabay.com

Dokumente wie Baupläne, Gutachten usw. solltest du dauerhaft aufbewahren. Schließlich musst du – wenn dein Hausbau durch die KfW oder andere Banken gefördert wurde – auch Jahre später nachweisen können, dass die Fördermittel korrekt verwendet wurden.

Wenn du allerdings Komponenten des Bauwerks austauschst, kannst du die Unterlagen für die ersetzten Bauteile entsorgen. Eine Dokumentation über einen Heizkessel, der nicht mehr in deinem Keller steht, nützt dir ziemlich wenig. Für die Entsorgung der Unterlagen empfiehlt sich eine professionelle Aktenvernichtung. Hier gibt es Entsorger, die deutschlandweit Aktenvernichtung anbieten. So werden die sensiblen Daten sicher entsorgt, damit sie niemand rekonstruieren kann.

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