Mietkaution in Deutschland, Österreich und Schweiz – ein Vergleich

Zu Beginn des Mietverhältnisses sind Mieter in aller Regel verpflichtet, eine Kaution an den Vermieter zu entrichten. Diese dient als Sicherheit für den Vermieter. Wurde beispielsweise etwas in der Wohnung beschädigt, darf der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise einbehalten.

Sowohl in Deutschland, Österreich als auch in der Schweiz wird beim Abschluss eines Mietvertrags üblicherweise eine Kaution fällig. Doch von Land zu Land gelten unterschiedliche Regelungen bezüglich Höhe, Anlage und Rückzahlung der Mietkaution. Hier erfährst du die wichtigsten Unterschiede.

Mietkaution, Geldscheine, Geldbeutel. Foto: Gregory Lee / fotolia.com
Mit Abschluss eines Mietvertrags müssen Mieter in aller Regel eine Kaution beim Vermieter hinterlegen. Foto: Gregory Lee / fotolia.com

Inhalt

Die zulässige Höhe der Mietkaution
Ist eine Ratenzahlung bei der Mietkaution möglich?
Bezahlen und Anlegen der Kaution
Rückzahlung der Mietkaution

Die zulässige Höhe der Mietkaution

Die neue Mietwohnung ist gefunden, der Mietpreis ist angemessen und die Lage ist super. Klingt optimal – wäre da nicht die Mietkaution, die einen nicht unerheblichen Teil der Umzugskosten ausmacht. Daher solltest du unbedingt vor Unterzeichnung des Mietvertrags überprüfen, ob die Höhe der angegebenen Kaution zulässig ist.

In Deutschland darf sich die Kaution auf maximal drei Monatsmieten abzüglich aller Betriebskosten belaufen. Dasselbe gilt in der Schweiz, hier jedoch inklusive der Nebenkosten.

Bis zu sechs Monatsmieten einschließlich Betriebskosten dürfen Vermieter in Österreich verlangen. Zusätzlich sind Ausnahmen, beispielsweise bei besonders wertvoller Wohnungsausstattung, möglich. Beweist der Vermieter, dass dadurch ein erhöhtes Risiko besteht, kann die Kaution noch höher ausfallen.

Ist eine Ratenzahlung bei der Mietkaution möglich?

Auch in Sachen Ratenzahlung der Kaution unterscheiden sich die gesetzlichen Regelungen der drei Länder. In Österreich und der Schweiz müssen Vermieter nicht der Bitte nach einer Ratenzahlung nachkommen. In Deutschland hat der Mieter grundsätzlich die Möglichkeit, die Kaution in drei gleich hohen Monatsraten zu zahlen.

Bezahlen und Anlegen der Kaution

Für alle drei Länder gilt: Der Vermieter hat die Pflicht, die Kaution getrennt von seinem Privatvermögen anzulegen. Folgende Einzelheiten sind zu beachten:

Deutschland

Wie die Mietkaution angelegt wird, entscheiden Mieter und Vermieter in der Regel zusammen. Sie haben die Wahl zwischen folgenden Anlageformen:

Mietkautionssparbuch: Der Mieter zahlt die Kaution auf ein Sparbuch ein, das auf seinen Namen läuft. Damit der Vermieter im Schadensfall auf das Geld zugreifen kann, wird das Sparbuch an ihn verpfändet.
Barkaution: Die Zahlung der Kaution erfolgt in bar oder durch eine Überweisung. Ersteres sollte durch eine Quittung bestätigt werden. Für die Überweisung der Barkaution wird ein Treuhandkonto benötigt. Es gewährleistet, dass der Mieter auch im Falle einer Insolvenz des Vermieters sein Geld zurückbekommt. Das Konto muss zum üblichen Zinssatz verzinst werden, die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Tagesgeldkonten/Festgeldkonten: Auch ein Tagesgeld- oder Festgeldkonto lässt sich zugunsten des Vermieters verpfänden. Der Nachteil dieser Anlagen ist, dass der Vermieter nicht immer unverzüglich Zugriff auf das Kautionsgeld hat.
Aktien: Sind Vermieter und Mieter risikofreudig, entscheiden sie sich vielleicht für die Anlage in Aktienfonds. Auch dann findet eine Verpfändung statt.
Bürgschaft: Stehen für die Zahlung der Kaution nicht ausreichend finanzielle Mittel zur Verfügung, bietet sich eine Bürgschaft an. Bürger können Familienmitglieder sein oder Unternehmen, die im Bereich der Kautionsbürgschaft arbeiten.

Mietvertrag, Unterschrift, Vertrag unterschreiben. Foto: Antonioguillem/fotolia.com
Bevor du einen Mietvertrag unterschreibst, solltest du prüfen, ob die geforderte Kaution zulässig ist. Foto: Antonioguillem/fotolia.com

Österreich

Auch in Österreich muss der Vermieter die Kaution gewinnbringend anlegen. Die damit erzielten Zinsen erhält der Mieter. Meistens entscheidet sich der Vermieter für ein Sparbuch, denkbar sind auch andere, ähnlich sichere Anlagen. Für die Zahlung der Kaution ergeben sich diese Möglichkeiten:

Barkaution: Die Kaution wird in bar gezahlt oder in einem Sparbuch angelegt, das der Mieter dem Vermieter übergeben muss.
Losungswort-Sparbuch: Ein Losungswort-Sparbuch ist durch ein Kennwort geschützt, das beim Abheben genannt werden muss. Die Einlage darf in diesem Fall nicht höher als 15.000 Euro sein.
Kautionsgarantie: Auch in Österreich kommt als Alternative zur Mietkaution eine Kautionsbürgschaft in Frage. Allerdings kann es sein, dass der Vermieter diese ablehnt und eine Barkaution beansprucht.

Schweiz

In der Schweiz ist der Vermieter dazu angehalten, die Mietkaution auf einem Sperrkonto anzulegen. Er kann selbst aussuchen, wo er das Konto eröffnet. Allerdings muss er den Mieter über die Bank- und Kontodaten informieren. Während des Mietverhältnisses hat weder der Vermieter noch der Mieter Zugriff auf das Konto. Nur wenn der Mieter es erlaubt, darf der Vermieter auf das Konto zugreifen. Außerdem muss das Sperrkonto verzinst werden. Wenn nichts anderes vertraglich festgelegt wurde, hat der Mieter Anspruch auf die Zinsen.

Falls der Mieter keine oder nicht genügend Rücklagen für die Mietkaution zur Hand hat, lohnt es sich, eine Mietkautionsversicherung in Betracht ziehen. Statt der Kaution zahlt der Mieter dann eine jährliche Prämie an eine Versicherung. Diese kommt im Schadensfall für entstandene Kosten auf. Zu beachten ist, dass neben der Jahresprämie eine Einschreibegebühr fällig wird. Sollte ein Schaden entstehen, muss obendrein eine Verwaltungsgebühr beglichen werden. Wäge also ab, ob sich eine Mietkautionsversicherung für dich lohnt. Auf Vergleichsseiten erhältst du schnell einen Überblick, welche Versicherungen es gibt, wie der Leistungsumfang aussieht und wie hoch die Prämien sind.

Mietschäden, Wohnungsschaden, Mietkautionsversicherung. Foto: Tom Bayer / fotolia.com
Die Rechnung für Schäden in der Wohnung kann eine Mietkautionsversicherung übernehmen. Foto: Tom Bayer / fotolia.com

Rückzahlung der Mietkaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses überprüft der Vermieter, ob Schäden in der Wohnung vorhanden sind oder ob er sonstige Forderungen gegenüber dem Mieter geltend machen kann. Abhängig davon behält der Vermieter die Kaution ganz oder teilweise ein oder gibt sie fristgerecht an den Mieter zurück. Doch auch bei der Rückzahlung der Mietkaution gibt es Unterschiede in Deutschland, Österreich und der Schweiz.

Deutschland

In Deutschland gibt es keine gesetzliche Abrechnungsfrist. Zu viel Zeit sollten sich Vermieter aber nicht lassen, denn Schäden an der Mietsache verjähren sechs Monate nach der Wohnungsrückgabe. Anders verhält es sich mit offenen Betriebskostenabrechnungen – diese müssen erst bis Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen. Dementsprechend länger darf der Vermieter den dafür fälligen Teil der Kaution zurückhalten.

Österreich

Mit dem Ende des Mietverhältnisses erhält der Mieter Anspruch auf die Rückzahlung der Kaution. Danach hat der Vermieter ein paar Tage für die Begutachtung der Wohnung Zeit. Wenn er keine Schäden feststellt, muss er die Kaution sofort an den Mieter zurückzahlen. Im Schadensfall ist es dem Vermieter gestattet, den zur Behebung erforderlichen Geldbetrag einzubehalten. Beträge für noch offene Abrechnungen werden geschätzt. Den Rest hat der Vermieter innerhalb von vier Wochen an den Mieter auszubezahlen. Wenn die Schadensbehebung nicht die komplette Kaution beansprucht, ist er nicht dazu berechtigt, die gesamte Mietkaution zurückzuhalten.

Schweiz

Hat der Vermieter kein Recht auf Kautionsansprüche, sollte er innerhalb von 30 Tagen einer Auszahlung der Mietkaution zustimmen. Dafür wird das Kautionskonto aufgelöst und die Mietkaution freigegeben. Spätestens ein Jahr nach dem Auszug kann der Mieter in jedem Fall mit der Rückzahlung rechnen – dann ist es nämlich der Bank erlaubt, die Kaution auch ohne Zugeständnis des Vermieters freizugeben.

Für Reparaturkosten kann der Mieter nur belangt werden, wenn das bei der Wohnungsübergabe so vereinbart wurde. Dazu unterschreibt der Mieter im Normalfall ein Protokoll. Hat er das nicht getan, kann der Vermieter ihn nur unter einer Bedingung belangen: Er muss den Mieter innerhalb von drei Werktagen darüber informieren, für welche Schäden er aufkommen muss und wie hoch die daraus resultierenden Kosten sind. Informiert er ihn zu spät, sind seine Ansprüche verwirkt.

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