Mieter und Vermieter – Regeln und Pflichten

Die rechtlichen Verpflichtungen von Mietern und Vermietern lassen bei den Betroffenen oft viele Fragen offen. Dabei sind die meisten Rechte und Pflichten gesetzlich festgeschrieben. Das deutsche Mietrecht macht Vorgaben zu Themen wie Nebenkostenabrechnungen, Kündigung der Wohnung inklusive der Kündigungsfristen und natürlich zu Schönheitsreparaturen. Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern enden dennoch nicht selten vor deutschen Gerichten. Dabei könnten beide Parteien viele Probleme bei einem offenen Gespräch klären. Im Folgenden sind ein paar Themen aus dem Mietrecht näher erklärt.

Besichtigungen

Auch wenn es den Vermieter noch so brennend interessiert, er darf nicht einfach unangekündigt vor der Haustür stehen und eine Hausführung erwarten. Nur mit Vorankündigung und bei sachlichen Gründen darf er deine Wohnung betreten. Sachliche Gründe liegen vor, wenn …:

  • … er die Wohnung Miet- oder Kaufinteressenten zeigen will
  • … Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsarbeiten vorbereitet werden
  • … einer Schadensursache auf den Grund gegangen werden muss
  • … Schaden droht
  • … begründeter Verdacht auf einen vertragswidrigen Wohnungsgebrauch besteht
  • … er Messvorrichtungen ablesen muss
  • … die Wohnung vermessen möchte

Grundsätzlich darf der Vermieter die Wohnung nur im Notfall betreten, beispielsweise um das Haus oder die Wohnung vor  einem größeren Schaden zu bewahren. Zu einem Notfall zählt beispielsweise ein Wasserrohrbruch, während der Mieter gerade im Urlaub bist.

Schlüsselübergabe einer Wohnung beim Umzug
Auf versteckte Mängel schon vor dem Einzug achten (Quelle: © Gina Sanders, Fotolia)

Miete

Natürlich darf der Vermieter die Miete für seine Wohnung selbst festlegen, doch der örtliche Mietspiegel gibt eine Obergrenze vor. Im Mietspiegel, bei der jeweiligen Gemeinde einsehbar, werden ortsübliche Vergleichsmieten veröffentlicht. Alle vier Jahre erstellen größere Städte einen qualifizierten Mietspiegel. Hier können sich Mieter und Vermieter über die momentanen Mietpreise und deren Entwicklung informieren.

Eine Mietminderung kann ein Mieter vornehmen, wenn Mängel oder Schäden innerhalb der Wohnung nicht vom Vermieter repariert werden. Dazu muss der Mieter ein paar Schritte einhalten. Zuerst muss der bestehende Mangel dem Vermieter mitgeteilt werden. Bilder und eine ausführliche Beschreibung helfen dabei. Je nachdem, wie sehr der Mangel das tägliche Leben des Mieters beeinträchtigt, kann gleich eine Frist zur Beseitigung gestellt werden. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, hat der Bewohner die Möglichkeit, die Miete teilweise zu kürzen. Ein Fachanwalt kann anhand der Unterlagen die Höhe der Mietkürzung berechnen. Wird die Miete zu früh gekürzt oder ist der Betrag der Kürzung zu hoch, kann das zu Mietrückständen und damit zur Kündigung führen. Ein spezialisierter Anwalt oder der Mieterschutzbund helfen bei Fragen zur Mietminderung weiter.

Eine Mieterhöhung muss der Wohnungseigentümer drei Monate im Voraus ankündigen. Der Mieter erklärt sich entweder mit der Erhöhung einverstanden oder legt Widerspruch ein. Dies muss schriftlich geschehen. Innerhalb von drei Jahren dürfen die Mietkosten nicht mehr als 20 Prozent angehoben werden. Anders verhält es sich bei Modernisierungsmaßnahmen. Hierunter fallen Bauarbeiten, die den Gebrauchswert der Immobilie erhöhen, also beispielsweise Wasser- oder Energie-Einsparungen nach sich ziehen. Der Vermieter darf nach einer solchen Modernisierung die Miete circa elf Prozent im Jahr anheben. Gegen reine Luxussanierungen mit darauf folgender Mieterhöhung kann ein Mieter jedoch gerichtlich vorgehen. Bei Ankündigung einer Mieterhöhung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht.

Kündigungsfristen

Die Mietrechtsreform vom September 2001 legt Fristen fest, die bei der Kündigung einer Wohnung von allen Parteien eingehalten werden müssen. Möchte ein Mieter aus der Immobilie ausziehen, muss er den Vermieter drei Monate im Vorfeld davon in Kenntnis setzen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.

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Der Mieter verlangt am besten eine Empfangsbestätigung, um auf der sicheren Seite zu sein.

 

Möchte der Vermieter seinen Mietern kündigen, kommt es darauf an, wie lange diese bereits in dem Objekt wohnen. Unter fünf Jahren Mietdauer beträgt die Frist drei Monate, zwischen fünf und acht Jahren gibt es eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Wohnen die Mieter länger als acht Jahre in der Wohnung, muss der Vermieter eine Frist von neun Monaten einhalten.

Mietschulden
Bei Mietschulden droht eine fristlose Kündigung (Quelle: © Fresh Photodesign, Fotolia)

Verletzt der Mieter oder der Vermieter in grober Weise seine Pflichten, darf die jeweils andere Partei den Mietvertrag fristlos kündigen. Dies muss schriftlich geschehen. Der Vermieter muss vor einer fristlosen Kündigung in den meisten Fällen zuerst eine Abmahnung schreiben. Beispielsweise, wenn der Mieter die Wohnung unerlaubt anderen Leuten überlässt. Hat sich ein Mietrückstand von mehr als zwei Monatskaltmieten angesammelt und beträgt die Summe mehr als eine Monatsmiete, ist der Vermieter ebenfalls berechtigt, fristlos zu kündigen.  In diesem Fall sogar ohne vorherige Abmahnung.

Betriebskosten

Die Betriebskosten bilden zusammen mit der Kaltmiete und den Heizkosten die Warmmiete, die für eine Wohnung zu bezahlen ist. Der Vermieter kann einen Teil dieser Kosten auf die Wohnungsmieter umlegen. Hierzu zählen beispielsweise Hausversicherungen, die Müllabfuhrgebühr und die Grundsteuer. Andere Gebühren, wie die Kosten für die Hausverwaltung, Instandhaltungsrücklagen und anfallende Bankgebühren muss der Wohnungseigentümer selbst tragen. Einmal im Jahr muss der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung erstellen. Zuviel bezahlte Heizkosten müssen dem Mieter zurücküberwiesen werden. Die Abrechnung muss innerhalb von zwölf Monaten geschehen, sonst verfallen etwaige Ansprüche auf Nachzahlung des Vermieters.

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Seit Mai 2014 muss der Vermieter einen Energieausweis vorlegen. Der Ausweis beinhaltet Informationen zum Energieverbrauch.

 

Schönheitsreparaturen

Häufig kommt es wegen den Schönheitsreparaturen zu streit. Zu diesem Thema fällt der Bundesgerichtshof immer wieder neue Entscheidungen.

Malerarbeiten
Malerarbeiten darf der Mieter auch selbst durchführen (Quelle: © detailblick, Fotolia)

Formulierungen, die früher in Mietverträgen problemlos anerkannt wurden, sind heute wirkungslos. Dazu zählen starre Renovierungsfristen, wie zum Beispiel, dass nach exakt drei Jahren gestrichen werden muss. Ungültig ist auch die Verpflichtung, dass Mieter grundsätzlich beim Auszug renovieren müssen. Vorschriften, die festlegen, in welcher Farbe die Wohnung gestrichen werden muss, sind ebenfalls unwirksam.

Gibt es im Mietvertrag keine Schönheitsreparaturklausel, greift die gesetzliche Regelung. Nach dieser ist der Vermieter für die Instandhaltung der Wohnung verantwortlich. Hat der Mieter allerdings etwas in der Wohnung beschädigt, beispielsweise Brandlöcher im Teppich, muss er für die Behebung des Schadens – spätestens beim Auszug – aufkommen. Nutzt der Mieter die Wohnung übermäßig ab, muss er ebenfalls den Schaden beheben, da dies nicht als Schönheitsreparatur gezählt werden kann. Bei Fragen zu diesem Thema helfen die örtlichen Mieter- beziehungsweise Vermietervereine weiter.

Falls du in einem Streitfall rechtlichen Beistand brauchst, kannst du dich unter anderem an folgende Experten wenden:

3 Kommentare

  1. Hallo und vielen Dank für den interessanten Artikel. Mein Bekannter interessiert sich für eine Immobilienvermittlung. Ich gebe diese Infos gerne an Ihn weiter. Es sollte mehr solcher interessanten Inhalte geben.

  2. Dass ist ein schöner Beitrag zum Wohnungseigentumsrecht. Wenn sich jeder an die Regeln halten würde, dann hätten Mieter und Vermieter weniger Streit. Der Ärger fängt immer an, wenn einer denkt, dass er schlauer ist wie der andere.

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